在大多数中国人的心里，虽然现在已经过了房价普涨的时代，房子好歹是固定资产，买入总不会亏太多。

小巴前两天看到一个案例，2016年在河北香河县买了一套总价120万的房子，当下66万卖出，6年时间一共亏了94万。

94万意味着什么？

小巴这里举个例子，2021年上海市的人均可支配收入是78027元，排名全国第一，按这个标准来算的话，这套房一下子就亏掉了一个上海市民12年的可支配收入。

这笔超过78%的亏损主要来自三方面：

1.房价下跌：54万

120万买入，66万卖出，房价腰斩，直接亏了54万。

2016年77.45平的房产价值120万元，折合约15000元/㎡，卖出66万，折合约8500元/㎡，以同在河北香河的另一处房产为例，2016年，价格高达2.5万/㎡，现在均价8000元/㎡，这个卖出价也比较符合当地的房产情况。

房价变化这么大，主要还是和环京概念有关。

大多数打工人既没有资格也没钱在北京上车，而河北的几个环京城市房价就亲民得多。加上京津冀一体化、通州作为北京副中心建设，北三县（三河市、大厂回族自治县以及香河县）距离通州新政府只有20公里。

结合曾经的通县被划入北京的成功案例，每个因素都在狠狠刺痛炒房客的神经。

据统计，三河、大厂、香河在2016-2017年上半年期间分别上涨80.45%、130.14%、115.46%，燕郊的房价一度接近4万元/平方米。

随着2017年3月北京的调控政策出台，河北多城严格限购，炒房的热度下来了，房价自然回落。

房价大涨的时候追高入手，泡沫破了，出手自然要亏钱。

2.还贷利息，29.2万

如果是这个房子是刚需，且贷款在自己的承受范围内的话，涨跌其实都无所谓，可怕的是高杠杆强行上车。

首付10万，贷款110万，等额本金贷款27年，利率5.39%，月供6500。还款55个月，总计还款35.75万，一共还6.55万本金，利息29.2万。

首付比例不足9%，推测应该是通过“做高”评估价的方式来减少首付，这种做法在前几年炒房热的时候比较盛行。

如果一套房子价值200万，银行按照70%放贷款，那么剩下的60万首付就需要自己承担，没钱又想上车怎么办呢？

一些中介公司和评估机构有长期合作关系，缴纳一部分评估费，把这套房子的估价“做高”到260万，银行按照这个标准放款182万的话，首付就只需要承担18万。

如果胆子大一点，把房屋价值“做高”到300万的话，首付不用出一分钱，还多了10万来还前面的贷款。

实际上，这种多贷房款的风险其实很大，如果被银行查出来，则需要退回贷款，另外，虽然能利用杠杆能降低购房门槛，同时也会让还贷的压力变大。

后面还不起贷款了，就只能被迫低价出售房产。

3.税费11万

买房8万税 2万中介费 1万征信，一共11万，接近房屋总价值的10%。

买房绝不是缴纳房款就完了，还需要一系列的税费，如果找中介还有中介费，这些都是成本，当然，卖房也有成本，计算盈亏的时候，这些支出都是要算进去的。

接下来，小巴就给大家捋捋房产交易的各种税费。

先是契税，这算大头，不同地区和不同房屋的税率可能有轻微的差异，通常是签合同的时候交一半，拿证的时候交另一半。

另外，就是印花税，在订立合同时就直接缴纳，费用是总房款的0.05%，还有权属登记费和交易手续费，权属登记费就是办理房产证的费用，交易手续费则按住宅和非住宅两种标准实收，这三种费用都不多。

如果找银行贷款的话，按揭贷款也是要收费用的，每个银行有细微的差别，另外还有保险费，保险费是一次性交完。

这里保险说的是个人抵押贷款房屋综合保险，银行贷款给你，也怕你因为不可抗力因素导致无法还贷，所以就把这个风险转移出去。

假如，贷款人在保险期间由于遭受伤害丧失还贷能力的话，保险公司就会按照合同承担还贷责任。

因为这类保险都默认银行是第一受益人，相当于你自己出钱给银行买了一份保险，也是一个被大家吐槽的点。

等到收房入住的时候，还得交一笔维修基金，有些是购房款的2%-3%，有些是按面积收取的，当房屋的外墙、屋顶这些公共的地方出现损坏，就会拿这部分钱出来维修。

一般由开发商代收，但这笔钱是放在开发商或者物业在房管局要求下开设的指定账户，还算比较有保障。

最后就是物业管理费，从收房的那一天开始交，如果你没有正当理由不收楼，也会从入住通知书下达一个月之后开始算，不管住不住，这笔钱都是风雨无阻要缴的。

如果是买二手房的话，还需要特别注意增值税和个人所得税。

大家平常说的“满五唯一”、“满二唯一”的主要区别就在这方面，符合满五唯一条件的住房是不用交纳个人所得税和增值税的，普通住宅只要满两年的条件就可以免征增值税了。

最后，还有一些大家容易忽略的支出，比如提前还贷的成本。

大多数情况下，卖房是需要先还银行的贷款，才能过户交易。

有些银行还会对提前还贷有一定的限制，比如一年只能提前还贷一次，或者提前还贷会被要求缴纳补偿金。

前段时间交行提前还贷要收提前还款本金1%的事情就被指吃相难看。

现在房贷利率才四点几，提前还款居然要多收1%，实在是有点高，估计是被骂得太惨，交行迅速下架了这个公告。

同时还得注意，这部分提前还贷的钱是可以和买家协商，在合同中约定好用买家的首付来还的，一定要提前沟通清楚，否则到时候凑不够钱，需要中介垫资的话，过桥费又是一笔不小的开支。

在之前房价暴涨的时代，这些买卖的成本还可以掩盖在冰山下，当房子逐渐回归原本的属性，不管我们准备做出是买房还是卖房的决策时，这部分支出都需要纳入考虑范围。

其实，关于房产的建议，我们已经说过多次，小巴最后只想提醒大家，如果把买房当做投资的话，就一定要记住投资绝不会稳赚不赔。