赶在今年的四季度之前，事关居民住房信贷政策的利好来袭！

9月29日晚，央行、银保监会联合发布“关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知”。《通知》显示，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

“该政策适用的城市主要具集中在三四线城市，以及部分的二线城市，对于这些城市而言，调动购房需求其实是需要依靠一揽子政策的，所以这次举措更多的还是向房地产市场释放信心与预期。”合硕机构首席分析师郭毅表示。

对于四季度的楼市发展走向，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，“当前房地产市场预期整体偏弱，四季度仍需更大力度、更大范围、更快节奏地优化政策，特别是针对核心二线城市，适度允许基本面较好的城市市场热度回升，产生示范效应，有助于带动整体市场预期恢复。”

在人民银行、银保监会联合发布的通知中，明确决定阶段性调整差别化住房信贷政策，并划分了新政执行城市的条件要求，即“2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市”。

据北青地产不完全统计，在统计局发布的70城数据中，符合上述要求的城市有23座，占比超过三成。其中，有8座二线城市，分别为：兰州、昆明、贵阳、武汉、哈尔滨、大连、石家庄和天津。

剩余的15座城市为：秦皇岛、包头、温州、安庆、泉州、济宁、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、桂林、北海、泸州、大理。

很明显，放开房贷利率下限的城市主要集中在人口外流、市场需求难以提振的三四线城市；相反，市场需求较为坚韧的一线城市或部分强二线城市不在可调整的涉及范围内。

“新建住宅价格持续下跌，表明当前城市房地产市场调整压力较大，‘稳房价’‘稳预期’更加迫切，本次进一步降低部分城市首套房贷利率下限，将有利于降低城市居民购房成本，更好地支持刚性住房需求。”陈文静指出。

后续，陈文静预计随着市场的变化政策可能动态调整，或逐步覆盖更多市场下行压力大的城市。

今年以来，5年期以上LPR已经下调3次，累计下降35个基点，当前首套房贷利率下限降至4.1%，二套房贷利率下限为4.9%。根据中指研究院监测，当前已有80多个城市房贷利率降至下限水平。

此次新政宣布，“符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限”。

这意味着，有自主权调整房贷利率下限的23座城市，可以在现行首套房贷利率最低的基础上继续往下调。全国楼市中，即将会有一批城市的首套房贷利率下限跌破4.1%。

那么，下调幅度会有多大呢？关于房贷利率下限的下调幅度预计将“因城施策”，结合各地市场情况确定，陈文静表示。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐则进一步表示，“预计符合条件的城市会一步到位，将房贷利率下调到最低水平。据调查，目前这些城市基本执行的是4.1%（LPR-20）的下限水平，年底前下调，保守估计会降到与经营贷类似的3.6%-3.7%左右的水平。房贷降到与经营贷差不多的水平，有利于降低购房者成本，同时有利于防止政策套利。”

2022年以来，全国各地已优化楼市政策超800条，但整体政策效果并不明显。

根据中指数据，9月，重点100城商品住宅成交面积同比降幅仍超20%，“金九”成色不足，购房者置业情绪低迷，观望情绪浓厚，房地产成为拖累宏观经济稳定恢复的重要因素。

对于阶段性放开部分城市利率下限政策的具体效用，郭毅认为，“实际上，对于三四线的买房人来说，即使房贷利率下调到与公积金利率水平，其背负的月供房款还是相对巨额，总体来讲，房贷利率所产生的利息，占比总房款还是较少的。由此，该新政更多的效用还是提振房地产市场信心，提供购房者对未来市场判断的预期。”

“不过，有一个明显的趋势，整体楼市调控放宽的步伐正在不断加大，有关部门通过降低首付以及利率的方式，来达到激活市场需求的目的，从而呈现楼市相对健康的发展状态。”郭毅指出。

中指研究院认为，整体来看，监管部门释放更大的政策空间后，各地优化政策的节奏将进一步加快，在坚持“房住不炒”定位的前提下，降低购房成本、降低购房门槛仍是重要的政策方向。

此外，对于四季度的楼市预期，陈文静表示，“当前房地产市场预期整体偏弱，四季度仍需更大力度、更大范围、更快节奏地优化政策，特别是针对核心二线城市，适度允许基本面较好的城市市场热度回升，产生示范效应，有助于带动整体市场预期恢复。”