银行降首付的第一枪，打响了！

刚刚，山东菏泽市工、农、中、建四大国有银行下调了该市个人住房贷款首付款比例，“无房无贷”购房者的首付比例从之前最低30%降至最低20%。

这是近日以来，全国首次出现个人商业性房贷首付政策松动。什么信号？

山东菏泽不是一个普通的城市，人口众多，经济发展势头不错，具有一定的代表性。

我们此前就做出判断，在央行、住建部陆续吹风，放松贷款限制，鼓励住房消费之后，地方政府可能迎来一个政策宽松的窗口期。

不排除进一步放松限购、限贷、限售等政策。

菏泽，是第一个做出勇敢尝试“吃螃蟹”的城市。也许是因为，菏泽本身是非限购城市，对政策松绑的敏感程度相对比较低。

值得注意的是，此次菏泽商业银行调低贷款首付比例，是符合政策要求的。

根据国家相关政策要求，非限购城市的首付比例一般可以定在25%，最低还可以下浮5%。

而且，菏泽也做出了具体的规定，并不是每个购房者都能享受到二成首付，必须符合“无房无贷”条件。

为什么，每次率先出手的都是菏泽？

从经济基本面来说，菏泽表现并不差，去年成绩还相当亮眼。全市实现地区生产总值3977亿元，同比增长8.8%，增幅居山东全省第3位。

全市一般公共预算收入、规上工业增加值、社会消费品零售总额、全体居民人均收入、全体居民人均消费支出五项主要指标增幅位居全省第1位。

这样的实力，还是很能打的。

更何况，作为生育率较高的区域，菏泽过去10年常住人口也没有下降，反而上升了50万人。

当然，菏泽的特殊性在于，它是中国众多人口外流城市中的一员，颇具代表性。

超过1千万的户籍人口，有大约150万左右常年在外打工，因此常住人口只有879万，这也导致菏泽的整体购买力有限，楼市容易波动。

其实，中国绝大多数三四线城市，都面临着跟菏泽相似的处境。

正因如此，菏泽楼市在2021年备受冲击，可以说是跌宕起伏。

从下半年开始，房价一路下滑，整体进入低迷期。2021年12月成交面积为19.69万㎡，环比下降19.5%，同比下降46.4%。

去年全国315个城市中，菏泽的二手房跌幅排在304位，是吊车尾的存在。

菏泽市场库存大，在售二手房房源数量大，救市也就势在必行了。

对绝大多数小城市来说，一旦房价下滑，市场就会量价齐跌，进入一个不景气的循环。

如果政府不出手，很难打破这样的困境。

自从2017年起，菏泽商品房爆发式增长，购买力跟不上供应的增长，库存不断上升，形成了高水位的压迫势头。

到2019年中开始，二手房价格开始逐渐下行，整个市场进入低迷期。

及时开启了政策松绑，一时间菏泽楼市也很难恢复元气，还需要等待整个大环境复苏的春风。

比菏泽首付松绑更重要的，是整个宏观趋势释放出来的信号。

如果观察得更加仔细一些，菏泽是第一个政策明码松绑的城市，但或明或暗的，早已有省市在试探降首付的“底线”。

年前，安徽省就传出鼓励购房降首付的做法，把房产消费放在大宗商品消费中，明确传递了松绑的意图。

安徽省的文件是这样描述的：

在推进春季大宗商品消费方面……引导房产、汽车、家电销售企业在春节消费旺季，通过分期免手续费、赠送抵扣券、降低首付比例、补贴置换等方式，扩大大宗商品消费。

毕竟，有了国家部委的多方吹风，鼓励消费已经成了当下的一种“ZZ正确”，是地方政府可以拿来用的一张“护身符”。

而在大湾区的佛山，非限购区也传出了部分项目购房“首付低至2成”的消息。

不过，这种操作多半是开发商用各种手段“暗戳戳”的办法，不是政府公开的政策松动。

放在大的房地产周期来看，首付比例的松动，是整体环境宽松的一个重要标志。

今年的经济“稳增长”压力较大，不排除地方政府会陆续出台松绑政策，力保房地产投资和楼市兴旺。

当然，菏泽这样“救市”的小城市，楼市本身摇摇欲坠，风向较大，对投资来说是没有任何价值的。

目前，真正有底气的大城市，还远没到松绑的边缘。如果有新的信号，黄大大将第一时间发布解读文章。

整体而言，2022还是稳中求进的一年，更加重要的信号，要等3月的全国大会结束后，才能有比较靠谱的预期。

让子弹，再飞一会儿。