粉丝问：杨老师，楼市现在一面限购，一面银行纷纷上调贷款利率，还有银行开始暂停房贷业务，是给出信号催大家赶紧上车？房市现在呈现这样的现象，难道是银行自己本身也认为房子不再是优质抵押资产，房贷业务呈现出风险和利润低的特征了呢？请神您给分析下，这难道是房价在未来真要崩的预兆？

限购是非常明确的抑制需求的政策信号，而近期房贷利率上调则不能理解为抑制需求。

限购属于房地产调控范畴，限贷（提高首付比例、三套房贷停贷）也属于房地产调控范畴。

但近期房利率上浮，主要有两个原因：一是银根紧缩，全社会市场利率上行，导致个人房贷利润大减，商业银行只能优先考虑谋利；二是热点城市调控不断升级，去年个人房贷发放量猛增，今年额度明显收缩。

上述两个原因，第一个是主因，略加展开分析。

但大家可能没有注意一个事：自去年以来，我国央行官方利率一直没有变化。如下图，五年期及以上贷款利率一直是4.9%。

然而，全社会的实际利率却已经持续上行三个季度了！

比如下图中的银行间拆借利率，近期加速上行。这也就意味着：一年前，银行借进的钱是低利率，而现在借进的钱是高利率。如果银行不提高个人房贷利率，那么银行的利润就会大幅减少。做生意嘛。

其实，近期的真实情况更惨烈：有些银行发行的理财产口，利率已超过5%，如果银行将这些超过5%的高息借来的钱，以4.9%的五年期以上利率，作为个人房贷贷出去，那么银行立即就亏钱了！

而事实上，几乎所有的有折扣的个人房贷，或者微利、或者不赚钱，或者在亏钱。

对银行来说，更糟糕是，巨量有折扣的存量房贷！

截止去年底，全国个人购房贷款余额 19万亿元，其中多半应该都是有利率折扣的，一旦贷款签合同时约定了利率折扣，在还款期间就会一直执行。而极端情况是，08年四季度至2010年上半年，在当时的信贷大放水期间，大量房贷是以七折利率放出去的。这样的存量房贷，当前银行可谓损失惨重，惨不忍睹！其后还有很多八折、八五折、九折的贷款，当前全都赔钱中……

因此，银行对于增量的个人房贷，只能提高利率标准，首套房贷利率上浮一成，其实对于银行来说很合理。但对于刚需购房者来说，就有些受不了，他们会抱怨：国家政策明确是支持刚需的，为什么银行都是些只知道赚钱的坏蛋？

老杨需要指出其中的关键：如果央行加息了，将基准贷款利率提升，商业银行也就不必急吼吼的取消利率折扣了。

比如，2011年，同样是调控房价，但同时也处于加息周期，几次加息之后，五年期贷款利率明显高于银行间拆借利率，也略高于银行理财，商业银行也就没必要对个人房贷利率进行上浮了。

最后总结一下：不是商业银行耍流氓，而是央行欺负商业银行。当然，央行不敢加息，又涉及到稳增长、降成本等因素，比较复杂。

下半年，银根还将继续收紧，个人房贷利率只会向上，不会向下。这对于楼市是个利空，但我不认为全国及多数一二线城市房价会崩盘。

老杨对于当前热点城市房价的总体立场：短空长多。

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