今天聊聊捆绑销售的那些事儿~

提问1：今年我们在准备买房子的事，听朋友说最近房贷额度紧张，有的银行需要贷款人购买人身意外伤害险或者理财产品什么的才能缩短放款时间和获得其它相应的优惠，这是什么情况？

答：这种行为就是所谓的“捆绑销售”。这种情况也不是最近才出现，在过去的几年里，有银行在办理个人住房按揭贷款业务时，要求贷款人需要购买他们销售的人身意外伤害险后才能放款，而该保险的费率一般都比普通的人身意外险高出数倍；还有银行告知贷款人可以通过购买银行的理财产品来降低实际的房贷利率或缩短面签审核时间和放款时间，而根据理财产品所投入的金额不同，贷款人所获得的优惠也不同。

近期确实有多个城市的部分银行出现了房贷额度紧张的现象，多地银行也陆续上调了房贷利率，有些银行的房贷审核时间和放款时间也有所延长，甚至有银行直接暂停了办理二手房或新房贷款的业务。不过有业内人士认为，部分银行或是因为半年度考核期而调整了信贷投放速度，后续也许会有所缓解。

但不管怎样，利用房贷额度紧张的形势，来捆绑销售人身保险或是理财产品的行为都是不合法的。

早在2012年的时候，原银监会就发布了《关于整治银行业金融机构不规范经营的通知》，其中明确规定“银行业金融机构不得在发放贷款或以其他方式提供融资时强制捆绑、搭售理财、保险、基金等金融产品”。

所以说，这类搭售和捆绑销售的现象早晚会被遏制住，而购房者在办理房贷的过程中也要理性，切忌被蛊惑而掉入陷阱。

提问2：我看中了一套商铺，但这个商铺和一个返租合同是捆绑销售的，开发商声称这个商铺带5年租约销售，5年的投资回报率分别为：7%、7%、8%、9%、10%，其中，前3年租金共计22%一次性从房款里扣除，而后2年租金按合同额的9%、10%返还，半年一返。请问这种商铺能买吗？

答：这种就是所谓的“售后包租”商铺，也就是开发商先将商铺卖给你，之后又将商铺回收后统一招租，然后再将租金返还给你。这种商铺听起来好像很实惠的样子，但是里面却是套路满满。

要知道，一般只有在开发商资金紧张的时候才会进行包租来套现，但是他们所得的钱款又不一定会用于项目后续的经营上，而是挪作他用。

而且在很多情况下，开发商往往会将商铺描绘得极其完美，然而在现实中他们往往在商铺建成后就撒手不管了，导致很多商铺经营不善，买铺者的回报也将无迹可寻。此时，你不仅拿不到开发商先前承诺的租金数，你可能还要天天和开发商在那劳心费力地打官司。

在“售后包租”的商铺中，因为开发商资金链断裂，而出现烂尾房、违约房、毁约房等的案例不在少数。同时，在2001年发布的《商品房销售管理办法》中，第11条就已经明确规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。

由此可见，“售后包租”的商铺不仅存在着很大的风险，而且也是被明令禁止的。所以，投资者遇到这类商铺的话，还是谨慎为好。