近日，受开发商暴雷、预售资金监管缺位等多重因素的影响，江西、河南、湖南、湖北、山东等多地烂尾楼盘的购房人相继发布强制停贷公告，据网上流传的《全国购房人发布强制停贷项目统计表》显示目前采用此种方式维权的楼盘已逾百个。对于此举可能引起的法律后果，本文主要从银行处理购房人断供的一般路径和最高法判例提供的新解决路径两个方面进行简要分析。

一、银行处理购房人断供的一般路径

此次购房人集体断供事件波及范围较广，究其起因多是预售监管资金被挪作他用。针对贷款发放以及预售资金监管其实不乏相关的法规和规章等，《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发〔2003〕121号）第四条明确规定“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”，且应住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房53号）的要求，各地也基本已建立了各自的商品住房预售资金监管制度，以《青岛市新建商品房预售资金监管办法》为例，该办法第15条明确规定“开发企业应当按照开发建设项目工程进度申请拨付重点监管资金，具体节点为：（一）取得《商品房预售许可证》的，可以申请不超过重点监管资金30%的资金额度；（二）建成层数达到规划设计总层数一半的，可以申请不超过重点监管资金50%的资金额度；（三）主体封顶的，可以申请不超过重点监管资金70%的资金额度；（四）通过竣工验收的，可以申请不超过重点监管资金95%的资金额度；（五）完成房地产初始登记的，解除监管。按照上述工程进度和申请额度拨付重点监管资金后，监管账户内的资金余额不得低于重点监管资金的5%。”但“天下之事，不难于立法，而难于法之必行”，因上述规定的效力级别较低，加之受开发商高杠杆的开发模式、预售资金监管缺位等多重因素的影响，最终造成了现今的局面。

在商品房按揭贷款商业模式下，一般涉及购房人、开发商和银行三方之间的法律关系，即购房人与开发商之间的商品房预售合同关系、购房人与银行之间的金融借款及抵押合同关系、开发商和银行之间的保证合同关系。对于个别购房人断供的情形，银行会：首先，通过电话或者函件等方式催告购房人继续偿还贷款并承担相应的违约责任；其次，在上述措施无果后，银行会综合考虑购房人的逾期天数、还款意向、还款能力以及开发商的资金状况等发起诉讼，为了解决贷款风险敞口期的问题，银行通常会要求开发商承担阶段性保证责任，阶段性保证合同实为附解除条件的合同，故就购房人在所购房屋抵押权证办妥之前断供，银行一般会将购房人和开发商列为共同被告。实务中，因开发商的资金状况一般强于购房人，因此银行通常会根据保证合同的约定，要求开发商承担阶段性保证责任，根据保证合同的约定，直接从开发商在该银行的账户中扣除贷款本息。但如果开发商没有在贷款银行可供扣除的款项，则银行起诉并胜诉后，开发商依照生效法律文书向其偿还购房人的贷款，开发商向银行履行相关义务后则会依据商品房预售合同的约定另行向购房人进行追偿，一般以解除商品房预售合同为前提。综上，因购房人违反借款合同的约定在先，故基于诚实信用原则和合同的相对性，最终断供引起的不利后果仍会由其自行承担，购房人所需面对的风险主要包括因需要对开发商承担违约金，而导致部分甚至全部首付款损失、征信不良以及可能存在的被强制执行其名下财产等。

二、最高法判例提供的新解决路径

近期讨论较多的（2019）最高法民再245号《民事判决书》从公平原则等角度寻求开发商、银行和购房人之间利益的平衡，为解决楼盘烂尾的难题进行了有益的尝试，主要裁判观点为：关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王忠诚等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将王忠诚等三人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王忠诚等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王忠诚等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权；王忠诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡，故最终判决由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王忠诚等三人不负有返还义务。

与上述案件形成鲜明对比的是，在（2017）最高法民终683号《民事判决书》中，虽实际属于同一法律关系，但最高人民法院的观点却截然相反，主要裁判观点为：就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条（即现司法解释第二十一条）第二款的本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款之所以做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。因此，一审判决第四项判决越州公司承担对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任正确，但免除了《个人住房（商业用房）借款合同》借款人王忠诚的还款责任错误。

通过对比上述两个案例，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二十一条第二款的立法本意应是出于对交易效率的考虑，仅规定了开发商应将收受的购房贷款返还银行，但对于是否免除购房人在担保贷款合同中的还款义务并未明确规定。个人认为，商品房担保贷款合同的订立是以商品房买卖合同有效成立为前提条件，与商品房买卖合同具有密切联系但又相互独立，故商品房买卖合同解除后并不会当然导致商品房担保贷款合同下购房人债务的转移。另在楼盘烂尾的情形下，开发商大概率已不具备清偿债务的能力，若限定此种情形下由其偿还贷款，则银行本应享有的债权和抵押权恐都将难以实现，最终可能在银行系统内部形成大量的坏账、烂账，当然考虑到银行对预售资金发放有过错等情形，如果机械的遵循合同相对性原则，则会不合理地加重风险承受能力较低的购房人的负担，也有违公平原则。