很多人问：买房要不要等利率降到首套4.6%？让我说，老胡我敢冒着被骂的风险讲：刚需首套房等不等“利率降到4.6%”没有太大意义。

政策主导属于“佛光普照”，就像太阳一样，每天东升西落，你会因为它出来心存感恩吗？

利率降低，该买得起还是买得起，但会带动售楼处的一波“舆论涨幅”，非但不是“佛光普照”，而且会让某些人多花钱。

为什么？就暂且按照官方统计的刚需首套房总价142万计算：

假如100平，单价1.42万每平，142万一套房子，贷款100万，以下图是4.6%-4.9%-5.3%等额本息的不同月供和利息组成，看起来30年差了15万，其实根本没这么多：

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首套房降利率，大部分首套业主7年后换房会换房子，7年内4.6%利率的业主比5.3%的差不多“省了”不到5万块钱。

当然题外话，有人住30年不动了那另说。这种朋友首套房30年内不动也是大神，我先膜拜一下，要么是“富家子弟买首套房一步到30年全齐活”，要么是真的认命了，我觉得凡事要顺势而为但不能认命。

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但是当4.6%能放出来后，开发商匹配的合作银行都执行时，消息执行第一个月，房价每平涨1000一千的话，总价152万，再算个账：

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你三成首付的话，首付多花3万，贷款106万，如图四，月供又回到了接近5.3%的利率情况，

而你又多花了3万的首付。

有人说，售楼处为什么涨价呢，那我跟售楼处说先交定金，你们别涨价，等利率4.6%我就交首付办贷款，等等我，老司机！

可售楼处咋这么好说话呢，利率降低人都挤进来了，少挣你钱？

利率降低到4.6%对刚需首套房意义没有特别大，但有人可以抓住机会在低点买一套房每平少2000块，即1.22万每平。别杠，这种机会真有不少，需要专业也需要有判断力。

122万的一套房子，即使5.3%利率，月供可以做到4700，首付比单价涨1000元减少9万块，而你在这儿呵呵呵的等什么“大招”。

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“大招”没啥用，除非你既能把握开发商房价的底部价格，还能赶上4.6%的利率，那你买的这个楼盘得多难卖开发商才能如此“慈善”？

看问题，把握关键，长脑子不是给别人长的，也别埋怨青岛当局为什么不“放开”？

还记不记得老胡以前讲过的“刀、肉、手”的类比？肉是房子，刀是政策，手是咱们买房伸的手。

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市场底和项目底部，比政策底更划算。每个人发给你5万块钱，物价也提升了，相当于大家都没有。

有啥“大招”可放的，放了又如何，请问？

宏观市场的房地产的问题是区区“利率”和“限购、限售”以及“20%比例首付”能解决的吗？

这个时代，改善买房碰上喜欢的合适的该买买，外地朋友该置换置换到青岛，刚需的话要动动脑子，不要装聪明或者占小便宜，“道法术势器”里面不要局限于“术”忽略了其他。

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