这段时间，强制停贷又冲上了热搜，烂尾楼盘的业主决定强制停贷，不再归还银行房贷，直到房地产企业复工。当看到这个新闻，心里是很难受的，能有一套房打造一个温馨的家是很多人的愿望。在房价这么贵的当下，很多是举全家之力付了首付，在银行办理按揭贷款，特别在去年和前年买房的业主，更承受了大幅上涨的利率。如今面临着已经烂尾，几个月甚至一年没有动工的楼盘，我想没有任何人能在有平静的心情，也做不到任何自我安慰。

如果不是迫于无奈，抱着鱼死网破的心态，业主们也不会走上强制停贷这条路。可是局势为什么会演变成这样，还能怎么办呢？

1.“强制停贷”的根源在于预售制。预售制并不是我们的首创，中国房地产的发展更多的是学习和借鉴了香港，包括预售制和公摊面积。预售制好不好呢，事实求是地说，对整个中国二十年的经济发展和城市建设做出了巨大的贡献。当九十年代末，中国刚开启住房商品化改革，最大的问题就是缺钱，政府缺钱，开发商缺钱，居民也没钱，没钱连房子都盖不起来，谈何城市化和改善住房。

唯一能生产钱的是银行，但银行也不能随便把钱印出来用直升机撒，那样绝对是通货膨胀，任何经济体都受不了，比如最近的老美，在疫情期间实行无限量的量化宽松，现在通胀起来了，慌的一逼，连续加息，力度堪比七十年代，试图避免通胀持续引起经济衰退。货币的发行需要有一个基准，可以说是一个锚，金本位下毫无疑问是黄金，现代社会可以说是市场中商品总量。中国，很显然房子成为我们找到的一个锚。

所以预售制进入中国正是大势所趋，也符合中国实际，没钱嘛，那就不等房子建好了卖，建好之前就可以卖，银行按揭把钱贷给购房者，这样购房者就有钱买房，开发商就可以回笼资金，银行有房屋抵押吃利差，政府卖地收税，可以说皆大欢喜，这样中国轰轰烈烈的开始了造房造城运动。

可世上安得两全法，预售制暂时解决了缺钱的问题，但这钱大都是借的，银行、购房者、开发商形成一个资金循环，这个循环犹如哪吒的风火轮，一路火光带闪电，带动了相关行业和产业的发展，让房地产成为国民经济的支柱。这个循环中有一个关键点，就是预售资金的使用，预售制不是中国的首创，对预售制的特点我们当然知道。

所以在2003年，国务院通知（国发18号）就强调要加强对预售款和信贷资金使用方向的监督管理，防止挪作他用。2004年，当时住建部制定的《城市商品房预售管理办法(2004修正)》明确商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但很明显，不论是通知还是办法，都没得到很好的重视和执行，因为就在2007年第十届全国人民代表大会，代表们还提交了议案，指出：现行城市房地产管理法存在执行标准过于含糊、操作性不强等问题，建议修改城市房地产管理法，区别对待社会保障型住宅和商品房，补充对商品房预售款使用的监控等内容。

时至今日，在梳理关于对预售款的监管的法律法规时，也只有为数不多的城市，在2019后陆陆续续出台一些关于预售款管理的专门办法。为什么对预售款的监管这么重要而又这么被忽视呢，原因无他，因为房地产太火了，犹如烈火烹油，根本不存在卖不出去，回不了款的问题。房子，就是保值增值的神话。

2.“强制停贷”的导火索在于地产过热，政府对房地产行业的调控。烈火烹油，也有油尽灯枯的时候。14亿人，到底要住多少房子，2020年的数据就显示中国人均住宅达到50平方米，房地产开工面积还在逐年增长。这样的低效投资和重复建设，一堆堆的钢筋水泥，空荡荡的三四五线城市，只能是浪费资源，饮鸩止渴。要打破房地产的神话，戳破这个虚无的梦，就得找一个点，点准房地产的七寸。

这个七寸就是房地产的资金链，房地产是一个需要资金“快周转”的重资产行业。在前期限售限购还无法为房地产降温的时候，政府拿出了大杀器，提出了“三道红线”之下，力度前所未有，开发商资金周转立时慢了下来，再加上疫情以来，居民也勒紧了裤腰带，开发商开始在融资、开发、销售全链条遇冷，甚至迫不得已开始“拆东墙、补西墙”的挪用资金，直到东墙西墙都补不起来了。

3.“强制停贷”下业主们会面临哪些风险？从法律层面上讲，强制停贷对业主们是不利的，这里涉及到两个法律关系，一个是业主和开发商的购房合同形成的买卖关系，一个是业主和银行的借款合同和抵押合同形成的借贷关系。这两个关系的甲方乙方是不一样的，根据合同的相对性，业主拿不到房，实现不了买卖合同，应该起诉开发商，而不应该违反借款合同，不按期归还银行的按揭贷款。如果业主拒绝还贷，银行可以行使对房屋的抵押权，当然那烂尾楼也值不了多少钱了，银行还可以就未受清偿的部分继续要求业主清偿。

当然，业主们可以抗辩说银行没有尽到对预售款的监管责任，但这样的举证对业主们来说显然是很难完成的。从目前的司法实践来看，地方法院和最高法院在审判银行起诉业主主动停贷的案件中，从公平角度认为“烂尾楼的风险不应全由购房者承担”，适当减轻了业主的责任。这种公平角度，换个角度，也可以说是同情角度。

此外，由于停贷，还会影响业主们的个人征信，可能对以后的学习工作带来不利影响。

4.除了“强制停贷”，业主们还有其他更好的选择吗？如果不停贷，拿不到房，那可以拿回自己的血汗钱吗？理论上是可以的，《民法典》规定，买卖合同中当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。这楼烂成这样，拿房是不可能的，购房的目的显然无法实现了，业主可以行使合同解除权。

同时，最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人可以解除商品房担保贷款合同的。业主在解除购房合同后，可以再行使担保贷款合同解除权。

司法解释还规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。业主在解除了购房合同和担保贷款合同后，可以向开发商要求返还购房款本金和利息。

但，但这只是理论上的，房屋烂尾就是因为开发商没钱，资金链断了，都没钱修房子了，哪里还有钱返还购房款本金和利息。

这钱是还不上了，这辈子都不可能还上了。

最后的最后，业主们选择了强制停贷，期望借助政府的力量，能妥善解决房子烂尾的问题，这也许就是业主们的最优选择。