对于正常购买第二套房买房来说，在上海地区或者现阶段的一线城市都存在对首付和按揭贷款的限制问题，二套房存在一个认房又认贷的问题，具体看下面《上海按揭贷款二套房的认定标准2020》：

1、看名下是否有房，对于名下有房的购房者，不管是否有房贷记录，再次申请房贷时将视为第二套。

2、以家庭为单位，需要查询购房者本人、配偶及未成年子女在个人征信系统的房贷记录，如果其中有人曾有过购房贷款记录的，再次申请房贷时也将视为第二套。

3、包括公积金贷款和商业住房贷款在内，也就是说如果以前申请的是公积金贷款或者商业住房贷款，再次申请房贷也会被视为第二套。但如果以前申请的是个人商用房贷款、个人综合消费贷款等其他商业性个人贷款品种，申请贷款购买住房则可以按照首套住房贷款政策执行。

4、看是否有过房贷记录，包括已结清和未结清贷款在内，以前有过房贷记录的，不管现在是否结清，再次申请贷款买房的，都将视为第二套。

所以一般在上海购买二套房，只要你之前有过房屋按揭贷款记录，都得按二套房计算，首付7成，按揭贷款最多3成。而另外一种方案则是先全款付清购房款，然后再将房产抵押贷款出来。那么到底哪种方案更划算，主要得看你的抵押贷款和按揭的贷款的区别。主要区别有以下几点，仅供参考：

一、抵押物的价格。按揭贷款是根据你的购买房屋价格，如果你的成交合同价格偏离房屋市场价格不是很离谱的话，基本都会按成交合同价格进行采纳。而抵押贷款的审批价格主要是看市场评估机构给与房产的评估价格来进行审批，一般都是参照市场上二手房成交价格，每家评估机构有略微差别，这里有一定的可操作性空间。

二、贷款额度。也就是抵押物价值的成数问题。按揭贷款现在首套房基本可以做到7成，二套房可以做到3成，当然这个二套房的认定标准每个城市不一样，一线城市比较严苛，其他城市稍微松些，具体要了解当地的政策。而抵押贷款的成数，主要看你抵押物的质量（年限、地段、总价等等，因为银行也害怕担风险），然后再根据你抵押人的资质（年龄、收入水平），最高也是可以做到7成的。

三、贷款利率。按揭贷款现在都按基准利率LPR来参照，基本上二套房要上浮，这个利率在不同时期波动不太大，因为这个主要解决是老百姓的住房问题，是国计民生问题，二套房按揭的利率按现行政策是 LPR（4.65） 60BP=5.25%。抵押贷款也是按基准利率LPR来参照，不过波动较大，比如央行觉得现在市场热钱太多，就会令商业银行增加抵押贷款利率，而比如像今年疫情，为了促进中小微企业的发展，利率就很低，甚至低于LPR利率，银行几乎是贴息让你贷款，实属罕见，所以具体还需要比较当下市场上的按揭利率和抵押贷款利率。

四、年限问题。按揭贷款基本可以做到20年，30年。但是抵押贷款，一般年限不会到30年，基本上是5年，10年，20年为多，还得看你抵押物的年限和产权人的年龄。

五、还款方式问题：按揭可以有等额本息、等额本金还款方式，抵押一般则有等额本息或者先息后本的还款方式。

六、银行抽贷问题。按揭贷款只要你准时还款，不存在银行抽贷问题。但是抵押贷款会存在银行抽贷问题，比如每五年银行会再审一次，遂决定是否给予你继续贷款。

下面就以房价购买为1000万元的房产作一个简单的比较。

总体来说，从长期看，按揭贷款利率低，时间长，要求低，但首付要求高，成数受到各地房产限购政策的影响，对购房者资金要求高。而抵押贷款利率可能高些也可能低（今年利率就产生倒挂现象），批复要求也高些，但对购房人的资金利用率有大幅的提升。