近期，广州市住房公积金中心发布新规：职工申请公积金贷款时不需要提供收入证明，主要看缴存基数。贷款人以及共同产权人的缴存基数合计只需达到申请公积金贷款月供(不含商业贷款部分）两倍以上，就可以申请贷款。

这个影响并不会太大，100万元公积金贷款，月均还款5671.96元，缴存基数只需达到月供款的两倍以上，即5671.96*2=11343.92元。

无论是任何时期，公积金贷款利率都比商业贷款利率低，二者都有首套和二套的区别，但是同样是商业贷款，也存在有无银行折扣的区别，并且差距并不小，同时，按照广州市公积金政策，个人公积金只能允许贷两次，夫妻二人原则上能贷4次。

因此，首套房、二套房或者未来更多的换房需求，应该如何根据不同时期选择商业贷款和公积金贷款，值得商榷。

那么来简单分析一下：

目前，首套房商贷利率普遍85折后为4.17% 公积金利率3.25%

贷款100万（注意：已经是目前广州夫妻能贷到的最高额度），按照等额本息的还款方式，商业贷款的月供为6149元，而公积金的月供为5671元，二者的差距为478元，如果将贷款时间延长至30年，那么差距会在540元左右。

同是商业贷款，区别在于折扣

为何？银行折扣跟随贷款的始终。

2014年，各大银行资金流频频收紧，2014年下半年，首套房商业贷款利率普遍上浮5%-10%，和今年入市的购房者的差别，将达到20%-25%，贷款越多，多支出的成本就越大。

按照当前的利率，如果上浮5%，同样贷款100万，贷款20年，月供为6679.92，比申请85折的贷款月供多了500多元。

张小姐今年4月份在海珠区买了一套小二手房，总价为80万。

张小姐规划用公积金贷款，后来张小姐决定改变主意。

她考虑到，若干年后，假如她用首套房的资金撬动二套房，那么贷款金额至少超过100万，这时候的公积金派上用场将更加划算，因为现下商业贷款的利率能享受85折。

简单算账，同样贷款55万元，采用纯商业贷款，贷款20年计算，月供为3382。如果采用公积金贷款，月供款为3119，仅节省200多元。

假如未来需贷款200万，夫妻二人的公积金可以贷款100万公积金，另外100万为商业贷款。

按照二套房算，此种组合贷款的月供为12655元，假如采用商业贷款，月供款为13600元，可以节省约1000元。

还清首套算首套，原理也是一样的，总之贷款额度如果更高，采用公积金贷款的优势就越明显。房价上涨，加上随着家庭架构的庞大，对房屋面积和品质的需求也会越来越高，因此，每换一次房，基本贷款额度都将连番上涨，将有限的公积金留到换房时再使用，已经有不少购房者选择这么干。

有朋友提出疑问，一旦公积金长期被提取，那么也可能影响下一次贷款的金额。

根据公式，现在公积金可贷余额=账户余额×8 月缴存额×到退休年龄月数

不过，只要月缴存额能够达到3000元左右，并距离退休年龄还有20年，即使账户余额为0，仍然能够申请满额公积金贷款。

对于月缴存额度较低的购房者，如果公积金账户余额过低，影响到贷款额度的可能性就更大。