自去年房贷利率挂钩LPR以来，经常有人来问，LPR到底是什么？该怎么应对LPR呢？房贷利率要不要转为LPR浮动利率？今天再进行总结一遍，希望能帮到大家快速理解。

1、 什么是LPR？

所谓LPR（Loan Prime Rate），是指贷款市场报价利率，是央行为了利率市场化改革而推进的一个重要工具。LPR报价由全国18家银行在每月20日，向全国银行间同业拆借中心报价，报价按照央行的中期借贷便利利率（MLF）加点形成的方式，而不再以央行贷款基准利率为参照，这就使得贷款市场利率更加市场化。

2、为什么供房者很关心LPR呢？

2019年底中国人民银行发布的公告称，2020年3月1日至2020年8月31日，将进行存量浮动利率贷款的定价基准转换，其中就包含个人住房贷款（公积金贷款除外），且仅此一次转化机会。所以此政策关乎千万家买房人群，他们需要在此期间作出决策：是选择固定利率还是LPR。

​3、 这些购房者应该如何应对LPR呢？

首先，要弄清楚固定利率与LPR两种贷款方式的不同之处。

固定利率是保守固定的，即无论市场贷款利率怎么变化，都稳如泰山保持不变；

LPR则是冒险浮动的，每年一次重定价，重定价日一般为每年1月1日或贷款发放日在每年对年对日当天报价（也有可能保持不变）。

其次，要弄清楚两种方式的计算逻辑。下面的每一个公式都是重点，重点，重点！

固定贷款利率=基准利率（固定4.9%） （1 浮动）（固定）

贷款利率=LPR最新报价（浮动） 加点数值（固定）

LPR=MLF利率（浮动） 加点幅度（可为负，浮动）

第一个公式不难理解，后面两个公式关键在于弄清楚LPR的计算逻辑，所以得弄清楚MLF和加点幅度。

MLF通常三个月、六个月或者一年，为企业提供中短期融资，该值相对固定，可以为LPR提供报价指引。

加点幅度：指银行根据自身的资金成本、风险成本等因素，去掉最高值和最低值之后形成的平均加点。

该值每月20日变化一次，即构成了LPR每月20日变化。

举例说明：2019年实施该政策以来，五年期以上LPR从4.85%降到4.75%，主要是由于MLF从3.3%降到3.15%，各银行的融资成本有所降低，在结合本行的资金情况制定相应的加点幅数，从而使LPR降低了0.1%。

最后，根据自己的风险喜好和实际情况进行选择。（本文的核心观点）

个人认为如果你的固定执行利率高于4%，就可以考虑选择转LPR，长期看好LPR稳定或略降。

基于以下几个原因：

A． 从时间轴纵向来看，1991年至今的房贷利率由9.72降到4.9，最高时期为15.3（1995年），从2015年至今，一直维持4.9，2019年新政后五年期LPR共变化3次，由4.85%降到4.75%。

可以得出，近20年来基准利率是明显往下降的。

B． 从全世界相关金融体系来看，目前采用LPR报价机制的只有美国、日本、中国香港、中国台湾等少数经济体，且这些地区的房贷利率都相当低，例如美国4%左右，日本1%不到，香港2%-3%，明显低于中国的房贷利率。

所以随着中国LPR利率的市场化越来越深入，长期看中国市场的房贷利率必定是越来越接近国际市场水平。

C． 从理论分析MLF和加点幅度两个值：MLF与中国名义GDP紧密相关，2000-2011年期间中国名义GDP增速在10%上下，近几年，增速放缓，在6%-7%左右，所以可以推定中国近些年及今后的一些年经济发展一定是稳步向好的。且银行贷款对房地产领域的流入是被严格限制的，国家为促进企业发展，一定是稳定或适当降低企业融资成本促进经济发展，那么MLF就会相对稳定或略有下降，银行融资成本低了，其他18家银行的加点幅度也是相应稳定或降低。

所以从长远来看LPR肯定是稳定或略有下降，不太可能出现大幅涨跌。

举例：客户A，住房贷款为200万，贷款30年，等额本息，执行浮动利率为4.41%（即利率9折），现每月还款额为10027.04元。

选择转化为固定利率，以后每个月还款额保持不变，一直是10027.04元；

选择转化为LPR，按照2019年12月的LPR报价4.8%计算。

2020年的贷款利率为4.8%-0.39%=4.41%，2020年每月还款额不变，为10027.04元。2021年以后，根据LPR的浮动报价执行（每年的1月1日/放款的对年对月），即4.8%可能发生变化，0.39%保持不变，若2021年1月1月LPR报价为4.7%，当年的贷款利率为4.7%-0.39%=4.31%，当年每月还款额为9909.18元，比2020年每月还款减少114.86。依此计算后续每年每月的还款额。

其他公寓商业类产品也可以按照以上方法计算后期的月供水平。