引语

案例

一、中山市中级人民法院作出的（2019）粤20民终6883号民事判决书（政策出台早于合同签订日）

2018年6月14日，买家A、卖家B、中介方共同签订《房地产买卖（居间）合同》，约定买卖双方通过中介方交易卖方名下的中山市XX房及车房，成交总价122万元，并由买家A申请银行按揭贷款83万元。买家A支付定金12万元。

中山市人民政府办公室于2017年3月26日发出《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，对非中山市本市户籍居民家庭，暂停发放第二套及以上住房的商业性个人住房贷款。

因买家A名下已有一处房产，无法办理按揭，故向卖家B要求解除合同。

法院认定

买家A不具有贷款资格，但其未在约定时间内申请贷款不构成根本违约，而卖家B在约定的买方贷款申请期限以及首期款支付期限均尚未届满前提出解除合同，不发生解除合同的效力，但买家A怠于回应和消极解释合同歧义的态度，对进一步引发争议和彼此不信任负有一定责任，故买卖双方虽对履约未成均负有一定责任，但未构成根本违约且均无需向对方承担违约责任，最终判决卖家B向买家A退还定金12万元。

二、广东省高级人民法院作出的（2015）粤高法审监民提字第89号再审民事判决书（政策出台晚于合同签订日）

2010年4月2日，买家A与卖家B签订了《中山市商品房买卖合同》，约定买家A购买卖家B开发的位于中山市XX房，总价款为364638元，首期款73638元，余款291000元以按揭贷款支付。

同年4月17日，国务院颁布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》；同年9月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会颁布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，上述两份文件均要求对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

买家A支付首期款后，以国家出台新的房贷调控政策后自身不符合申请银行按揭贷款为由，要求与卖家B解除合同。

法院认定

一审法院以即使发生情势变更，双方应共同尝试再寻友好途径解决问题为由，驳回买家A的全部诉讼请求。二审法院认为双方对买家A不能从银行获得约定的贷款金额情形已经有特别约定和处理方式，买家A对不能按揭贷款的风险有合理预见，本案并不适用情势变更原则，进而驳回上诉，维持原判。

广东省高院再审认为双方针对不能获取银行贷款情形所约定的合同补充协议未生效，且存在理解上的歧义，本案中没有证据证明买家A可预见银行贷款政策的变化，并适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第十九条规定，认定本案适用情势变更原则，改判支持买家A的全部诉讼请求。

由此可见，在政策影响下，银行限贷导致买家不能办理按揭，结合案情及证据材料，买家有权要求卖家解除合同并要求退还款项，而中介方具有提醒和告知买家政策现状及买家是否属于限贷限购范围的义务，如中介方没有履行相应义务，亦可要求其按过错程度退还部分或全部的中介费。

结语

附：法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第十九条

商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

END