上海房产限购令执行以来，有效遏制了市场的投机行为。但随着“刚需”购买或置换的群体不断扩大，上海对现有政策展开优化，其中二套房的认定标准更加完备。

具体有三个方面：

一、 房屋登记的二套房认定标准

1、 贷款买过一套

未卖出：房屋登记系统中能查到，再买算二套；

已卖出：房屋登记系统查不到，但个人征信中还能看到银行贷款记录，再买算二套；

2、 全款买过一套

未卖出：房屋登记系统能查到，再买算二套；

已卖出：房屋登记系统查不到，再买不算；

3、 特殊情况

购买人房屋相关证件不全，不具备房屋登记查询条件，再购买时银行会调查核实，如确有一套住房，再买算二套；

二、 银行贷款的二套房认定标准

1、 个人购买

名下有贷款买入房屋，结清出售后，再次贷款购买算二套；

名下有全款买入房屋，再次贷款购买算二套；

首套购房资格已占用，再次购买无论贷款全款都算二套；

2、 父母、未成年人共权

父母名下已有房屋，已未成年子女名义再次购买，贷款全款都算二套；

未成年时名下已有房屋，成年后再买算二套；

（对于以上情况，细则补充了夫妻双方都是沪籍的情况下，2011年1月30日之前，各自同父母的房产不超过两套的，都不会占用二套的名额）

3、 婚前婚后、离异相关

一方婚前已经贷款购置一套，婚后已另一方名义贷款再买，户口未合并算二套；

婚后夫妻共同贷款购置一套，离婚后一方贷款再买，算二套；

三、 二套改善住房的认定标准

考虑到家庭添丁、赡养老人等实际需求，在当前的二套房认定标准中加入了改善性住房的认定标准。通常按照家庭人均面积划分，低于33.4平米的情况，再次购买都不算二套。

总结：上海当前对二套房的限制张弛有度，认定标准的设计均出于抑制投机行为的考虑，对于家庭发展的实际需求，各区再认定标准上都给予了一定的空间。因此，在上海有购置二套房的需求，务必梳理清楚自身是否具备再次购买的条件，同时规划好资金流水，做好预算准备。