21世纪经济报道记者 方海平 上海报道

近期，围绕烂尾楼、停贷断供，以及随之而来的期房预售制等问题的讨论甚嚣尘上。在不断细究的过程中，不管是当事人还是公众都开始反思这一运行了数十年的制度中的细节，并拷问其诸多不合理之处。

7月21日，关于楼房烂尾风险是否该取消期房预售的问题，银保监会新闻发言人、法规部主任綦相在国新办举行介绍上半年银行业保险业运行情况新闻发布会后接受记者提问时回应，是否该取消期房预售关乎整个房地产新模式，国家会统筹考虑这个问题。“这不仅仅涉及金融监管政策，还需要住建部、人民银行等多个部门统筹政策协调。”

在这一讨论中，一个关键点指向的是预售资金的监管制度。21世纪经济报道记者就当前现实中的预售资金使用方式问题，分别向开发商、银行、律师等多个相关主体进行了解，得到的回复具有较高一致性，其中最大的一致即：“每个地区都有自己的一套规定和流程，很不一样，差别很大。”

各地监管、流程差异很大

一位开发商人士对记者表示，原则上要求监管部门（房管局）、银行共同签署一份监管协议，但实践中，很多地区监管部门并不在协议上签字，也很少参与监管账户资金的放款行为，所以主导权基本在银行方面。“除非某个地区爆出了风险，监管部门可能会加大一下关注力度。”

一位银行人士对记者表示，对预售资金的监管账户要求每个地区很不一样，有的地区需要房管局盖章；有的地区比如上海，银行自己审核工程进度后，再按工程进度放款就行；有的甚至对优质企业明确可以适度放松要求。

“总之差异很大，各地监管协议一般有标准要求，理论上应该按照协议要求来放款。但现实中，各种情况都有可能发生，比如开发商做假材料，或者没有付款需求却伪造付款需求，实际套取资金等。”上述银行人士向记者表示。

另有多位银行人士也向记者承认，银行在对预售资金账户上要求相对比较宽松。

据21世纪经济报道记者了解，预售资金监管账户一般开设在为该项目发放开发贷的银行，账户名往往就叫“xx预售监管账户”。值得注意的是，监管账户虽然开设在开发贷银行，但是为项目办理按揭贷款的往往涉及多家银行，这些按揭银行在商品房预售阶段发放的按揭贷款也不一定都按要求进入监管账户，直接进入开发商指定的其他账户的情况也很普遍。

这种地区化的差异或许有望得到改变。

据新华社今年2月份报道，商品房预售资金监管新规已经出台，这是首份全国统一的预售资金监管文件。距离1994年城市房地产管理法出台，从立法上确立商品房预售制度时隔28年。其间，我国相继出台了商品房预售管理办法等文件。

银行为何发放预售房贷款？

为什么对预售资金监管账户的相关规定，并不如其他方面那么严格？为什么在没有统一规定的情况下，银行却愿意配合开发商滥用预售资金？

一位房地产行业资深人士对记者表示，预售资金可以理解为购房者为开发商提供的一笔大额、无息融资，降低了开发商的成本和风险，从而间接支持了银行的贷款利息收入，以及政府的相关收入。“从这个意义上看，开发商和银行是利益共同体。”

对购房者个人而言，无法具体知晓，其实也并不关心这背后究竟是如何运作的，只要所购买的房子按时交付，价格还能持续上涨，就皆大欢喜。直到出现烂尾楼，才发现陷入了拿不到房子还要持续还贷的尴尬处境，莫名其妙承担了某种远超过个人控制能力的风险。

“我也是最近在看到这些新闻之后，才去了解我的房贷问题，发现我也可能摊上这种事。”一位同样贷款购置了期房但没烂尾的购房者谷女士对记者表示。她所购房产尚在建设中，但已经向银行办理了按揭贷款，目前每个月在还贷中，如今她开始担心房子烂尾的问题了。

为什么个人购房者可能陷入这种困境？这或许与我国银行按揭贷款的设计有关。

住房按揭贷款作为一种舶来品，上世纪90年代引入中国，经过了多项改造后形成了我国特有的一种金融工具。在一般定义上，住房按揭是指购房者以所购住房作抵押而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行，银行按一定的利率收取利息。

可以看出，这一业务的核心是“抵押”。这放在现房销售中很好理解，购房者买房的同时就获得了房产证，再将其抵押给银行；但是在期房预售中，在真正交房之前，购房者并没有获得房产证，那么此时，“抵押”给银行的是什么呢？

答案是并没有实质的抵押，有的只是开发商的担保，以及登记宣告一份未来抵押的权利。

市场人士多将中国内地的住房按揭制度和预售资金账户监管制度，与中国香港的模式进行对比。记者对此也进行了了解，一位香港地区的人士对记者称，按照当地的规定，期房预售只能通过律师，由律师开设监管账户并全程监管账户资金的运用。更大的区别是，银行只能在交房之后跟个人签署按揭贷款协议，也就是只有现房才能办理个人住房按揭贷款。

对于办理按揭贷款的时点规定，中国内地市场也经历了几次变化，目前通行的要求是，在项目结构封顶之后允许办理按揭贷款，相比早前是一种更严格的要求，此前有的项目在动工之初就允许向个人办按揭。尽管如此，在项目结构封顶和交房之间仍然有一段没有抵押的“真空期”，也正是这一阶段导致了种种问题的出现。

按揭时点的不同所导致的差异，看起来是银行介入时点不同、承担的风险不同。实质上，是购房者所承担的责任和风险不同：交房之后开始按揭，购房者承担的责任范围在抵押物即房子本身；交楼之前按揭，购房者承担的责任范围从房子本身的风险，扩展到包括不能交房的风险。

不过进一步而言，这些作为银行的业务对象，其所有的风险进而也变成银行的风险。从银行的角度看，如此注重风险的机构，为什么在没有抵押的情况下，就愿意向个人发放一笔如此大额的贷款呢？

上述银行人士对记者表示，其实是有担忧的，银行希望监管部门规定建好交楼之后再开始办按揭，但是规则就是交楼之前就可以办按揭，如果规则是这样，那即使有的银行认为不应该这样做，也一定有银行愿意去做，最后就是银行为了争夺市场都开始这样做。“我们之前就是不做按揭的，这几年也开始做了。这个市场太大了，你不做有的是银行做，而且业务长期、稳定、客户质量高。”

上述开发商人士对记者表示，从银行的逻辑来看，个人购房者都已经掏出了好几成首付的真金白银，不可能冒着当老赖的风险不还贷，都是正常的购房者，所以这种风险概率是极小的。

不管是按揭前置，还是预售资金账户监管的宽松，都大大加速了资金运用效率。过去几十年，中国的房地产市场经历十年持续快速上涨的繁荣阶段，这一背景环境一定程度上扮演了催化剂的角色，但是行情掩盖了很多问题，上升周期中，政府、银行、开发商、购房者均是获益者，其中的风险或许被忽略。

（统筹：马春园）

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