5月15日下午，央行及银保监会联合对外放出一个全民关注的信息。

多位专家表示，在“房住不炒”定位不变前提下，本次调整将间接推动首套商业房利率下降，进一步减低刚需和改善性住房的资金成本。

此话一出，市民们按捺不住了，纷纷开始自行解读、咨询此次调整的有利条件和受利人群。

且说金融也从政策本身以及政策出台背景及个人按揭情况来带大家多方位认识本次调整。

01

首先，为什么此时会有如此政策

应是由经济市场需求以及房地产发展形势决定的。

1、前有银行降准，刺激信贷需求，对于房市有积极影响。

各行各业因为疫情的原因，都略显萧条，市民的经济状态也随之波及，消费观念开始由量向质转变，整体社融增量较之同期处下降状态，其中房贷，消费贷都在减少。

后有降息，推动银行为实体经济让利，鼓励居民消费。

这几年，我国储蓄率已经达到了45%，资金都被“藏”起来了，都存钱，不借钱了，没有消费需求来刺激经济活动，信贷无法扩张，市场经济就无法活跃。

为了促进消费、刺激信贷，降低房贷利率无疑是最吸引人的。借钱成本低了，借贷吸引力增加，会助力市民借钱买房。

2、刺激楼市，对于多方经济回血有重要影响。

当下行业虽多，国家也在大力扶持一些新型行业以及轻工业，但是房地产始终在宏观经济中占据着重要位置。

目前虽然房地产经济增长有所限制，多地第一季度房地产业GDP为负增长，但其在中国经济中的支柱性地位仍在，且暂时难以撼动。

可是现在不管政策如何刺激，放开限价限贷，甚至是连最热门的城市给了二孩家庭3套购房资格，仍然无法打动市场，大家依然不愿意去买房。不是因为没有钱，而是因为在如此动荡的局势下，对于未来经济担忧，更愿意将钱握在手里。

今年1-4月，百强房企销售额均值同比下降50.3%，百强房企拿地金额同样腰斩。

同时我国GDP目标完成率也持续下跌，房地产GDP负增长占主要因素之一。

利用房地产及基建来刺激信贷消费，信用扩张，助推实体经济可让投资经济加速活跃，也可让信贷资金增容，还可推动大盘经济拉升，是稳经济和稳增长的需要。

02

目前，楼市参考的5年期LPR基准利率为4.6%。减20个基点这意味着，首套房贷利率最低可降到4.4%。

我们先来看一组数据，了解一下市场的实际情况。

（2021年同期热门城市房贷利率，供参考）

我们可以看出，全国大多数重点城市房贷利率还是普遍高于5%的，并没有达到LPR基准利率为4.6%的基准。

河南、湖北等地区，房贷利率甚至在6%以上，在全国范围内算得上最高。

有一部分城市是已经达到了4.6%，但只是很少一部分。大部分城市连上一次的利率基准都没有达到，现在又放出信号可降20个基点，让人对此举的实现度表示怀疑。

不过既是政策，必是多方探讨下做出的时下合理的决策。尽管实际利率上难达到4.4%，且调的只是下限规定，但传达出的另一层含义却是值得体会。

那就是未来房贷利率还有继续下降的空间，这对楼市以及消费者来说都是利好的。不过此处也有一个隐藏的难点，那就是该现在买还是未来再降点再买。具体地域，具体分析。

一、政策始终是政策，并不是决策，没有统一强制性要求各地都在规定时间内降至4.6%、4.4%，具体的利率要根据当地的经济环境、信贷数据、房地产情况来综合决定。

“此前，苏州、广州等城市部分银行已经下调优质客户的房贷利率至最低基准线4.6%，对市场情绪产生了一定积极带动，欲在该地购房者是可以下手的，要是等到政策稳定，楼市回春，成本又得上涨不少。

二、看自己所在地域综合数据，尽管这两年房地产陷入困境，但是一些一二线城市的房价不降反增，即使降了也是很小的基数，楼市回春后想要再降，基本不大可能，所以如果现在有些项目有倒挂，有笋盘的，可以瞄准开枪。

三、房贷成最大因素。有人说买得起房能还贷的，几乎不缺每个月几百块的贷款。

有人算了一笔账：按贷款金额50万元(人民币，下同)、期限30年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，平均每月可减少月供支出约60元，未来30年内共减少利息支出约2万元。

看起来而减少数额不是很大，每个月就节约两包烟钱，但若是放在一线城市，对于贷款500万元的购房者来说，30年则可少还22万元。

综上所述：首套商业房利率下降自然是利好的，可并不是绝对的，欲购房者可以参考，但不能把利率作为决策买房的唯一标准。有好的项目，好的楼盘，低于现首套房市场平均率的，只要是在自己居住需求内，且能承担后续还款压力，是可以下手的。

03

已有房贷如何享受政策？

现在的年轻人，几乎都是房奴，每天背着房贷到处跑。央行下调首套房贷利率，已有房贷的如何享受政策也成为大家关注的重点。

回到本次决策中可以知道，本次房贷利率下调，是下降20个基点，而不是下调5年期LPR。

目前的房子是由LPR和加点两个部分组成，贷款的时候，已经明确加点部分是固定不变，变动的是LPR。

本次调整利率的目的不是为了降低存量的成本，而是为了刺激消费，促进增量，是利好于新买房的，因此已经买了房子的，基本上不能享受到这个政策的红利。LPR每月20日调整，若下次调整时下调了，那已买房的便可享受下调后的LPR政策新优惠了。

温馨提示：刚定了房，但是还没有去进行资金监管、没有签合同的，可以核实一下所在地银行何时开始执行政策，或能赶上新政策，毕竟是“因城施策”嘛。

本次政策坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，确有助于引导地方政府和银行机构进一步调整贷款政策，降低房贷利率，降低购房者成本。但从直接政策影响来看，本次首套房利率下降并非直接降息，需要等待各地落地细则来执行，毕竟基数太大还是得慢慢试点才行。

待到多地执行4.4%首套房贷，或许还得要些时日，上半年房地产能否有较大起色也难定论，下半年能否下调LPR也待解答，各购房者还需持续关注房地产动态及市场经济状态，量力而行。