从去年底开始，严先生就有买套好房子改善居住的念头。但是这半年来，高端改善型的新房普遍中签率极低，严先生虽然报名了好几个高端热门盘，但摇号结果颗粒无收；去二手房市场物色了一圈，优质学区房的挂牌价普遍高企，让人难以下手。思来想去，他决定在法拍市场上找找机会。

5月份的时候，严先生看到司法拍卖平台上有一套位于南星桥板块的豪宅要拍卖，去现场看过房子后，学区、面积、地段都挺符合他的要求，只是这套房子总价不菲，起拍价就要2500多万元，评估价3600万元左右。“如果最后成交价在3000万元，我自己可以凑钱付清，但是如果成交价接近或超过评估价，那资金就比较吃紧，需要做银行贷款。”

事实上，随着今年以来银行严查抵押贷，法拍房贷款也受到波及。

早年，买法拍房都是需要全款付清的。后来随着法拍房市场增容，以及网络司法拍卖普及以后，开始出现了法拍房贷款，业内一般称之为“法拍贷”。

由于法拍房通常存在抵押和查封情况，因此法拍房不能公积金贷款，但可以申请商业贷款。根据目前各合作银行的政策，如果是首套房，普通住宅法拍房最高可贷总房价的6~7成，如果是二套房，普通住宅法拍房最高可贷4成；三套房及以上暂不提供贷款支持。

CFP供图

法拍房贷款的预审分为两个方面，一是看个人的贷款资质，二是法拍房源的贷款资质。其中个人资质跟一般新房、二手房贷款的个人资质要求类似。

而法拍房源的贷款资质有一些明确的限制，原则上受理产权清晰，房产所有权证及土地使用权证齐全、未租赁或租赁期满的住宅，如涉及产权纠纷和其它瑕疵的，将根据具体情况判定能否办理贷款（按揭/经营性抵押贷款）。另外，一些房龄过老、面积过小或过大、总价过高或过低的排屋别墅、凶宅等，可能会降低可贷款成数或者不放贷；对有拆迁计划的、不满足抵押条件的法拍房源，基本上也不做贷款。

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跟普通的按揭贷款和抵押贷款相比，法拍贷的放款时间特别短。根据拍卖公告，通常拍卖成交后10~15天左右需要付清尾款，时间比较紧迫，因此通常有贷款需求的参拍人要提前将相关资料交给银行初审，大致流程是：贷款资格预审→银行审核通过→参拍→拍卖成交→在规定期限内缴清房款，银行将法拍房贷款金额打款给法院指定收款账户→办理房产证及抵押手续。

今年以来，随着银行严查各类房地产相关贷款业务，法拍贷的方方面面也在收紧。

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其次，银行的放款速度也慢了。“以前，有些银行速度快的话两三天就能放款，慢的话大概也就10天左右。而现在，放款速度快的话也要10天左右，慢的话可能要20来天。”该工作人员解释说，放款速度20天以上通常就超过了法院要求的尾款缴纳期限，因为大多数法拍房源都要求10~20天内缴纳尾款，一旦法拍贷放款超过20天，过了尾款缴纳时间，法院会视为悔拍，保证金不予退还。

比如今年宜和园那套中式合院是在今年2月21日拍卖成交的，法院规定的尾款缴纳期限是3月8日，中间留给竞买人的筹钱时间是15天左右，后来到了3月8日竞买人未付尾款，房子悔拍，保证金被没收，房源将在本月下旬重新拍卖。不过，或许因为近期法拍贷放款速度放慢，最近不少房源的尾款缴纳期限开始延长，比如5月29日成交的钱塘印象，其尾款缴纳期限是6月29日，从成交到付尾款足足有一个月时间。

此外，法拍贷收紧还体现在银行对放贷额度更加谨慎。“一般来说，500万和1000万是银行放贷的两个重要分界线，规模较小的银行，目前500万元以上的法拍贷就不做了；大多数银行现在不做1000万元以上的法拍贷。”