先说我的结论：不一定。

要不要提前还房贷、提前缴清保费，是一个非常个性化、非常私人化的事情。

上周和几个朋友小聚，总免不了聊到房子。

关于今年提前还贷潮，关于自己要不要提前还房贷，大家的看法都不一样。

我们的想法都带有自己的立场和角色。

而我们每个人都不可能100%了解另外一个人的情况。

所以，我们只能根据自己的情况，做适合自己的选择和决定。不必盲目跟风，更不必焦虑。

目前，我身边还没有提前还房贷的，但是，有想把20年的保费提前一次性缴清的。

提前还房贷、提前缴清保费，是认为未来不确性太大。

怕自己身体有个万一、工作有个万一、投资有个万一。。。孩子怎么办？老婆怎么办？父母怎么办？债务怎么办？

一、为什么要提前还房贷、提前缴完保费？

1.【长期成本】是确定的。

房贷和保险的利息（按保单贷款的利息估算），大约在5%左右，这都是长期确定要花的成本。

2.【长期收益】是不确定的。

未来，投资收益——特别是确定的、不低于5%的投资收益，越来越少。

未来，除了投资以外的收益，也变得不确定。

3.收益不确定，就要减少支出。

如果提前还房贷、提前缴完保费，省下5%的利息支出，相当于获得一个确定的、长期的5%的投资收益。

4.中长期利率往上？还是往下？谁也不知道。

虽然大多数人认为中长期利率会往下走，但也有人认为已经到底，没有再往下走的空间了。

而利率走势不是我们能左右的，对于控制不了的因素，最好按50%、50%的概率去想，两手准备。

二、提前还房贷，能省多少钱？

我们先来做2个假设，然后再基于2个假设，来计算一下能省多少钱。

假设1：购房情况如下：

房贷总额：300万。

还款年限：30年。

还款方式：等额本息（每个月还的本金 利息的金额不变）。

年利息：5%（月利息：0.417%）。

利息方式：固定利息。

说到这里，想起有个朋友曾经这样跟我说：“如果银行让你选【等额本息】，你就要选【等额本金】；或者相反。如果银行让你选【固定利息】，你就要选【浮动利息】，或者相反。”

假设2：提前还贷100万，还剩下200万房贷。

你刚从基金赎回100万，这支基金过去2年赚钱了，但今年却亏钱了。

其他投资市场也不太好，你看了一下万德的数据，从去年到现在，各类资产的平均收益率只有2%左右。

图1：2021年6月至今，各类资产回报率

图2：2022年初至今至今，各类资产回报率

2%这个平均收益，是不是比你预期的要低很多？

你过去的投资收益，是平均之上，还是平均之下呢？

你认为，未来自己的投资收益，会在平均之上，还是平均之下呢？

这100万，目前没有更合适的地方，用来提前还房贷反而是最好的投资。

基于上面的情况，下面我们来估算一下：

1.假设100万用于去做其他投资，不用于提前还房贷：

房贷年支出：-19.2万。

按照前面假设的房贷信息，总房贷300万，每个月还款-1.6万左右，一年还款-19.2万。

投资年收益： 2万块。

假设年投资收益是2%，100万*2%=2万块。

那么这一年，你的净收益是-17.2万。

投资收益-房贷支出：2-19.2=-17.2万。

2.假设100万用来提前还房贷的话：

还了100万，还剩下200万房贷，按200万房贷来计算未来一年的还款金额是：-12.8万，每个月-10.7万。

和上面相比，每年少花17.2-12.8万=4.4万。

4.4万*30年=132万。

三、我要提前还房贷吗？

每年省下4.4万，不算一个小数字，还记得我的文章《媚丽：存不下钱？让你小钱变大钱并不难》，里面每年存4万款，10年存40万，几十年后，就是几百万。

如果提前还200万？提前还300万呢？

但上面这种测算，是非常简单粗暴的，实际上，是否要提前还房贷，要考虑的因素非常多。

抛开【时间】这个最重要的因素不说，上面的测算，要有三个假设前提：

第一个：你正好有100万。

第二个：房贷利息是5%，固定不变。

第三个：你的投资收益是2%。

这三个假设前提是否成立或存在，放到每个人身上是千差万别、千变万化、瞬息万变、感慨万千。

1.100万不是大多数人一下就能拿出来的现金。

而低于50万的提前还房贷，意义都不大。

2.房贷利息从5%降到3%了呢？

3.别人投资亏钱，但我的投资收益可能有6%、8%呢？

比如放在保险账户里复利增长，跑过5%的房贷是没有问题的。

所以，是否提前还房贷、提前缴清所有的保险费，是你的投资理念、可动用的流动资金、资产配置水平、投资经验、收入、负债、对未来利率走势（经济形势）的判断等等综合因素共同决定的。

如果你和你的家庭，未来长期（10年以上）会面临：【支出增速>收入增速】，收入赶不上支出，或者你对未来的经济有强烈的担忧，当然可以选择减少负债。

不过，房贷通常是一个家庭的总支出，如果同样按家庭总收入来算的话，一个家庭平均获得5%的年化收益，不算太难。

总之，还是文头我的观点：要不要提前还房贷，是一个非常个性化的事情。

你对此有什么想法，欢迎来聊~~