安家故事：

40岁的赵先生最近在北京五环内看上一套房龄仅3年、面积140平左右的三居、总价1400万左右，想买下来接爸妈过来一起住。在外地老家有一套在还贷款的房子，但在北京没有，想知道自己如果办理商业贷款的话，政策是什么?

北京二套房现在“认房又认贷”了！商贷政策还傻傻不清楚？

根据北京市个人住房商业性贷款的政策，购房家庭在符合限购前提下，除首套（购房家庭在全国范围内没有通过贷款购买过住房也没有贷款记录，同时在京无住宅类房屋）外的所有情形都属于二套住房贷款。

需要注意:

部分银行针对两套及以上的未结清的贷款记录，可能会拒贷;

2017年3月24日(含)起，当前为离婚状态，离婚时间未超过1年的人员，申请贷款一律算二套;

区分首套和二套，是以家庭为单位，家庭成员名下的住房也认定为家庭拥有的房屋套数。

由此可看出，赵先生办理商业贷款购房的类型：由于赵先生在外地老家有一套正在还贷款的房子。尽管在北京没有住宅房屋，但根据政策，仍属于二套住房贷款。

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那么，二套住房贷款年限和成数具体怎么计算呢？

Q1：二套住房贷款年限怎么算？

二套住房和首套住房贷款年限计算方法完全一样。

现行政策规定，申请贷款最长年限为25年。

借款人年龄的限制：借款人年龄 贷款年限<70年，借款人年龄应为18周岁-69周岁。（个别银行可放宽）

房龄限制：房龄 贷款年限<45年，房龄一般不能超20年，超过可能降成且房屋实际房龄最终以评估报告显示房龄为准。

*注意：以上3个限制同时考虑，取低值，即为本次可申请的最高贷款年限。

本案例中，赵先生年龄40岁、看中的住房房龄3年，满足以上限制条件，可申请贷款年限为25年。

Q2：二套住房贷款成数是多少?

需要注意了，二套住房和首套住房贷款成数不一样。

购买二套普通住宅，最高可申请贷款4成，首付6成；

购买二套非普通住宅，最高可申请贷款2成，首付8成。

*注意：普通住宅需要满足以下三个条件，只要有一项达不到的，就是非普通住宅。

·建筑面积小于或等于140㎡

•所在小区建筑容积率大于或等于1

•房屋单价和总价至少有一个在国家规定的房屋指导单价/总价之下

本案例中，赵先生看中的房子虽然满足建筑面积、容积率两项满足普通住宅的条件，但房屋总价却超出了环线指导价，因此属于非普通住宅。也因此，赵先生最高只能能申请到2成商业贷款，首付付8成。

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