专业名词太多，脑细胞不够用，不怪你们，今天就由整个房帮帮团队里理解力 嘴炮力max的我，用通俗易懂的语言给各位解释一下，这个新规到底是个啥意思，对大家买房有啥影响。

一、贷款市场报价利率（LPR）是什么意思？

在解读政策之前，这个基本概念一定要了解，课本原文我就不说了，简单说来，就是18家银行对贷款利率进行报价，比如J银行报A.AA%，N银行报B.BB%……报了之后去掉最高分和最低分，平均得出一个贷款基础利率，这就是LPR。

关于LPR你需要知道以下3点：

1、LPR由10家全国性大行和新增的8家城商行、农商行、外资及民营银行共同报价，是基于市场竞价产生的，相较于原来央行规定基准利率，更能反映市场利率情况。

2、LPR每个月20号会公布一次，会根据报价有所浮动，调整比较频繁，相较于基准利率更加灵活。

3、8月20日最新公布的LPR，一年期利率是4.25%，五年期利率是4.85%。

二、房贷利率新规要点解读

1房贷利率不再看央妈基准利率，看LPR

新规最大的变化，就是以后我们的房贷利率，不看央妈统一发布的基准利率，而要以LPR为定价基准，首套房不得低于LPR，二套房不得低于LPR加60个基点，商业用房（商铺、写字楼、商业性质公寓）不得低于LPR加60个基点，公积金不变。

PS：一个基点是0.01%，60个基点就是0.6%。

举个例子，原来的基准利率是4.9%，政策宽松的时候，德阳有过85折，利率可以低到4.2%，现在首套房上浮程度各个银行不一样，以15%算是5.64%，二套房按20%算是5.88%。

新政之后，按照8月20日公布的最新LPR算，首套房不能低于4.85%，二套房不能低于5.45%。

有人看到这儿就开始高潮了，4.85%那不是比现在5.64%低多了啊？买房是不是更划算？

请睁大眼睛看清楚，原文说“不得低于”，也就是设立了一个门槛，一个下限，以后再也没有什么打折的说法，最低都是LPR本身。

这对于目前还有利率折扣的城市来说，不是利好，反而是利空。比如现在有些地方利率能打9折，4.41%，如果9月20日公布的LPR高于4.41%，在10月8日之后买房利率还涨了。

央行副行长刘国强说的“有一点是肯定的，房贷的利率不下降”。指望房贷利率降下来的美梦宣布破碎。

2买房最终利率多少，要看具体加点情况

说了这么多，可能大家最关心的只有一个问题，我买房的利率到底是多少？

设立完最低门槛，最终实施的利率，要“因城施策”，由人民银行各省分支和各个银行根据具体情况确定加点下限。（加点下限=最少给你利率加多少）

就像现在银行会根据你的征信、收入情况确定上浮多少利率一样，以后，你买房的利率在LPR基础上加多少，也是由城市情况和个人情况决定。

按照目前德阳整体上浮的情况，短期内房贷利率估计也会保持和现在差不多的水平，这也和“房住不炒”的求稳政策相吻合。

3利率加多少不能改，基准可以一年调整一次

目前买房利率上浮多少是要伴随整个贷款期间的，只有基准利率调整，你的房贷利率才会有所变化。如果基准利率不变，你选等额本息，月供会一直不变。

比如你签合同的时候贷30年上浮10%，基准利率4.9%，你贷款的利率就是4.9%x(1 10%)=5.39%，如果央妈上调基准利率，调为5.0%，从第二年的1月1日开始，你的房贷利率就变为5%x(1 10%)=5.5%，月供会多还些。

而新政之后，加点数值（上浮多少）在合同期限内同样是固定不变的，但重定LPR的利率可以有所约定，最短为一年调整一次，如果调整当月LPR降了你就捡便宜了，涨了你也要跟着涨。

假设9月的LPR是4.85%，你10月8日之后买房的加点数值为60个基点，贷款利率为4.85% 0.6%=5.45%，到了明年的10月，假设最新的LPR是4.75%，你的加点数值依然是60个基点，贷款利率就是4.75% 0.6%=5.35%，月供可以少还点。

当然，你也可以选择在整个贷款周期都采用签合同时的LPR，不过如果以后LPR降了，你也享受不到降息，这个贷款也就不划算了。

4新政10月8日执行，前期不受影响

房贷新政10月8日正式执行，在这个日期之前买了房正在还款的，或者已经签了贷款合同贷款还没办下来的，都不受影响！不受影响！不受影响！

这3遍是给那些买了房还恐慌的小伙伴强调的，你原来还多少现在还是还多少，除非以后基准利率4.9%变化了，不然LPR跟你半毛钱关系都没有。

三、打个答案结

理论学会之后，我知道你们还是有很多疑问，没有关系，让我这个知心大姐姐来一一解答。

1出台这个房贷新政的目的是什么？

在“房住不炒”的大前提下，政策都是以稳为基调，包括房贷政策原文也提到不允许金融机构提供“转按揭”、“加按揭”的服务。

这个政策也是进一步贯彻“一城一策”，政策实施之后，既能在安全可控的范围之内，又能根据城市情况灵活制定加点。

如果你对金融环境有所了解，就应该知道现在的大势，要想让水流到想去的地方，自然要引流，这方面点到即止，懂的人自然懂。

2房贷新政对楼市和房价有啥影响？会降价吗？

本次新规，简单来说就是换了个房贷利率的计算方法，从以往的基准利率 上浮，变为LPR 加点，让房贷利率更加贴近市场，同时设置下限，相当于限制银行自主下浮。

对于楼市来说，短期内影响不大，因为本身现在德阳的首套房和二套房就是上浮状态，央行的负责人也表示，定价基准转换后，与当前的实际最低利率水平基本相当。

后期房贷利率包括整个房地产市场，依然以稳为主，房价方面，利率不是决定性因素，所以对房价的影响也很有限。

既然利率以稳为基调，那么就跟央行负责人说的一样，居民的房贷利息支出基本不受影响，你现在买房和新政后买房区别没有你想象中的大。

至于到底哪个划算，就要看9月20日发布的最新LPR和最终银行确定的加点，估计会是平稳过渡，就算有变化，应该也变化不大。

而对于投资客来说，从二套房上浮最低60个基点就看得出来郭嘉的态度，如果不是极具投资价值的产品，房价稳起不涨就是亏。

对于房贷新政，普通购房者最直观的感受可能就是你跟朋友前后脚买房，利率都不一样，每年还款的金额也可能会不一样，没准以后市场宽松LPR下调了，你赶上低利率，买房还能省点钱。

无论如何，这个政策不是狂风暴雨，也谈不上阳光明媚，至少没有你想象的那么严重，朋友圈的无脑营销可以消停消停了。

希望大家买房都不是因为恐慌和焦虑，而是因为喜欢和需要。