本月多个热点城市的首套房房贷利率再次出现上浮，合肥甚至一度传出多家银行停止房贷业务的消息，这是政府再次收紧房地产金融政策的信号。目前大部分城市的首套房的利率上浮10%-20%，二套房的利率上浮20%-30%，从上浮角度可以说达到历史最高点。

首套房的房贷利率如此之高的情况之下，作为刚需购房者而言，还要不要买房？冷眼认为刚需购房者应该按需购房，房贷利率不应该成为评判是否购房的标准。下面听冷眼详细给您分析。

购房者因为房贷利率上浮而放缓购房计划，无非是指望未来楼市利息下降，届时再入市购房节省大量购房利息。但是这种情况是不会发生的，政府不会放宽房地产金融政策，房贷利率未来将长期保持上浮。

目前全球都步入降息通道，购房者或许认为随着中国降息，房贷利率也会下降。但这种情况根本不会发生。

政府其实早就对银行利率实施分行业调整的策略。实体经济转型需要低利率，因此政府早在2018年已经通过定向降准、定向降息的策略对实体经济实施变相降息；楼市调控需要高利率，因此政府始终不准银行降低房贷利率，并且派遣调查团到各地严格审查各家银行违法房贷，一经查出严惩不怠。

准确的说，中国早就2018年就进入金融放松的周期，但并没有对房贷进行丝毫放松，所以购房者不要妄想政府会因为降息压力，而降低房贷利率。

刚刚，政府出台了最新的房贷利率政策：明文规定：首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），很多房产专家解读为房贷利率有下降的可能，其实这是有问题的。

首先政府提高了房贷利率下限。在原来银行执行的标准：首套房理论上是可以做到基准利率70%的，但现在提高到基准，二套房理论是可以做到基准，但现在提高到上浮20%。

其次不低于不等于降低房贷利率。这个政策是设置理论上的房贷下限，但并不是要求大家降低房贷利率，就像首套房房贷利率理论能做到七折，但实际操作是不可能。

最后房贷利率是由政府规定市场利率 本省的房贷加点利率 贷款银行的房贷加点利率。现在政府公布的是市场利率，但是本省和贷款银行都会由利率加点的，实际操作过程中不太可能出现直接按照国家利率执行的。

这个调整利率政策虽然很多专家解读为降低房贷理论，但我持悲观态度，更倾向是对房贷利率的收紧。

因此，短期内房贷利率都会高企的情况下，无论什么时候买房都要承受高利率，房贷利率高低不应该成为购房者买房的主要判定标准。

目前房贷利率从绝对值来说是比较高的。但是如何我们纵向比较历年房贷利率的历史数据，房贷利率依然处于历史低位。

最近二十年大部分年份房贷利率在5.8%－7.8%之间徘徊。目前房贷基准利率4.9%，上浮10%是5.39%， 上浮20%是5.88%，就算拿上浮的利率进行对比，也远远低于大部分年份的房贷利率。

因此在前几年房贷利率这么高的情况下，购房者不会因为利率过高选择不购房，但在目前房贷处于近二十年低位的时候，购房者为啥因为利率过高而不买房？

房贷利率虽然从总利息上增加了很多，但是从月供角度看增加并不是很大。

目前大部分城市首套房的利率上涨10%。我们按照这个标准进行测算：

按照购房者贷款100万为例，如果按照基准利率4.9%计算，每月还款金额是5307元

按照房贷利率上浮10%的利率5.39%计算，每月还款金额是5609元，两者相差302元。

在利率上浮10%情况下，购房者只需要每月多缴纳302元的月供。虽然刚需购房者资金十分有限，但是每月多还300元的月供压力并不是不可逾越的门槛，无非每个月少聚几顿餐，各方面省吃简用一些就能完成。

如果购房者因为每月多还302元经济崩溃了，那绝对不是房贷利率过高的问题，而是购房者购买了超出自己经济承受力的房子。

虽然短期内房贷利率不会下降，但长期不排除房贷利率下跌的可能性。很多购房者肯定不愿意那时候依然承受高额的房贷，比别人多承受更多的贷款。

不过如果届时的房产贷款已经低到让购房者动心的地步，购房者有两种方法可以享受最新的优惠利率。

第一种方式就是直接换房的方法重新申请购房贷款，享受优惠的利率。虽然麻烦点，但是相比省下利息而言微不足道。而且随着个人的成长、经济实力的提高，5-10年换房周期也是很正常的。

第二种方式是还清购房贷款重新办理购房贷款。如果购房者舍不得居住的房子，可以借钱还清旧的房贷，然后重新申请房贷享受新的贷款优惠。